Q: Hãy đọc hợp đồng cho thuê đất khu công nghiệp này, và đưa ra chính sách ghi nhận doanh thu theo ifrs 15.
Dựa trên Hợp đồng thuê lại đất Khu công nghiệp số 10/HĐ/TLĐ.KCN ngày 24/05/2007 và các phụ lục kèm theo được cung cấp, chính sách ghi nhận doanh thu theo Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế số 15 (IFRS 15) - Doanh thu từ Hợp đồng với Khách hàng - có thể được phác thảo như sau:
IFRS 15 yêu cầu áp dụng mô hình 5 bước để ghi nhận doanh thu:
* Bước 1: Xác định hợp đồng với khách hàng.
* Hợp đồng số 10/HĐ/TLĐ.KCN ký ngày 24/05/2007 giữa Bên A và Bên B là một hợp đồng hợp lệ theo quy định của IFRS 15. Hợp đồng này xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản thanh toán và có tính chất thương mại.
* Bước 2: Xác định các nghĩa vụ thực hiện (Performance Obligations - POs) trong hợp đồng.
Trong hợp đồng này, có thể xác định các nghĩa vụ thực hiện riêng biệt mà Bên A phải cung cấp cho Bên B:
* Nghĩa vụ 1: Cho thuê quyền sử dụng đất. Bên A cấp quyền sử dụng lô đất 2.10A1 với diện tích 13.000 m^2 trong Khu công nghiệp Trà Nóc II cho Bên B trong thời hạn 40 năm. Đây là một nghĩa vụ riêng biệt, Bên B nhận được lợi ích chính là quyền sử dụng đất trong suốt thời gian thuê.
* Nghĩa vụ 2: Cung cấp quyền sử dụng cơ sở hạ tầng (CSHT). Bên A cung cấp quyền sử dụng các công trình hạ tầng chung của khu công nghiệp (đường giao thông, thoát nước mặt, hỗ trợ kết nối tiện ích điện, nước, viễn thông...). Đây là một dịch vụ được cung cấp liên tục trong suốt thời hạn hợp đồng và được thanh toán phí riêng hàng năm.
* (Lưu ý: Dịch vụ xử lý nước thải được đề cập sẽ có hợp đồng và mức phí riêng nên không được xem là một nghĩa vụ thực hiện trong hợp đồng gốc này).
* Bước 3: Xác định giá giao dịch (Transaction Price).
Giá giao dịch là tổng số tiền mà Bên A dự kiến có quyền nhận được từ Bên B để đổi lấy việc chuyển giao hàng hóa hoặc dịch vụ đã hứa.
* Đối với Nghĩa vụ 1 (Thuê đất): Giá trị là 32,48 USD/m^2/40 năm, thanh toán một lần. Tổng giá trị dự kiến là 422.240 USD (cho 13.000 m^2).
* Đối với Nghĩa vụ 2 (Phí CSHT): Ban đầu là 0,20 USD/m^2/năm, trả hàng năm. Đơn giá này có thể thay đổi và đã được điều chỉnh qua các phụ lục (ví dụ: lên 0,40 USD/m^2/năm từ 01/01/2015, sau đó chuyển sang VND là 4.223 VND/m^2/năm cho năm 2014 ). Giá trị này mang tính biến đổi tùy thuộc vào các thỏa thuận điều chỉnh hàng năm.
* Giá trị trên chưa bao gồm thuế GTGT.
* Bước 4: Phân bổ giá giao dịch cho các nghĩa vụ thực hiện.
* Giá giao dịch cần được phân bổ cho từng nghĩa vụ thực hiện riêng biệt dựa trên giá bán độc lập tương ứng của chúng. Trong hợp đồng này, giá cho thuê đất trả một lần và phí sử dụng CSHT trả hàng năm đã được tách biệt rõ ràng. Do đó, việc phân bổ tương đối đơn giản:
* 422.240 USD (số tiền thực tế theo diện tích bàn giao) được phân bổ cho Nghĩa vụ 1 (Quyền sử dụng đất).
* Phí CSHT hàng năm (0,20 USD/m^2/năm ban đầu và các mức điều chỉnh sau này) được phân bổ cho Nghĩa vụ 2 (Quyền sử dụng CSHT) cho từng năm tương ứng.
* Bước 5: Ghi nhận doanh thu khi (hoặc trong quá trình) Bên A hoàn thành nghĩa vụ thực hiện.
* Đối với Nghĩa vụ 1 (Cho thuê quyền sử dụng đất): Bên A thực hiện nghĩa vụ này bằng cách cho phép Bên B sử dụng đất trong suốt thời hạn 40 năm. Mặc dù tiền thuê đất được Bên B thanh toán gần như toàn bộ một lần ngay sau khi ký hợp đồng và bàn giao đất, nghĩa vụ của Bên A được thực hiện theo thời gian trong suốt 40 năm. Do đó, doanh thu từ tiền thuê đất trả trước này nên được ghi nhận:
* Ban đầu ghi nhận vào "Doanh thu chưa thực hiện dài hạn" (Deferred Revenue - Liability) trên Bảng cân đối kế toán.
* Ghi nhận dần vào doanh thu trên Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh theo phương pháp đường thẳng (straight-line basis) trong suốt thời hạn thuê 40 năm.
* Đối với Nghĩa vụ 2 (Cung cấp quyền sử dụng CSHT): Bên A thực hiện nghĩa vụ này liên tục theo thời gian (hàng năm). Bên B trả phí này hàng năm. Do đó, doanh thu từ phí sử dụng CSHT nên được ghi nhận:
* Theo thời gian, cụ thể là ghi nhận hàng năm khi Bên A cung cấp quyền sử dụng CSHT cho năm đó và Bên B thực hiện thanh toán (hoặc khi Bên A có quyền nhận thanh toán theo điều khoản hợp đồng). Doanh thu được ghi nhận tương ứng với kỳ tính phí (thường là hàng năm).
Tóm tắt Chính sách Ghi nhận Doanh thu theo IFRS 15:
* Doanh thu từ tiền thuê đất trả trước một lần: Ghi nhận đều đặn theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời hạn thuê 40 năm. Số tiền nhận trước ban đầu được ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện.
* Doanh thu từ phí sử dụng cơ sở hạ tầng: Ghi nhận hàng năm, tương ứng với thời gian cung cấp dịch vụ và thu tiền của năm đó.
Chính sách này cần được áp dụng nhất quán và thuyết minh đầy đủ trong Báo cáo tài chính của Bên A theo yêu cầu của IFRS 15.
Q: Hãy đưa ra bút toán cụ thể
Dựa trên chính sách ghi nhận doanh thu theo IFRS 15 đã phân tích từ hợp đồng và các giả định đơn giản hóa (sử dụng số liệu USD trong hợp đồng, giả định diện tích bàn giao đúng 13.000 m^2, và thời điểm thanh toán), các bút toán cụ thể cho Bên A (Bên cho thuê) có thể như sau:
1. Ghi nhận tiền thuê đất trả trước một lần (40 năm):
* Khi nhận được tiền thanh toán (Giả sử nhận đủ 422.240 USD ):
* Nợ Tài khoản Tiền (Cash/Bank): 422.240
* Có Tài khoản Doanh thu chưa thực hiện dài hạn (Deferred Revenue - Long Term): 422.240
(Để ghi nhận số tiền nhận trước cho việc thuê đất 40 năm)
* Cuối mỗi năm, trong suốt 40 năm, ghi nhận doanh thu cho năm đó:
* Doanh thu hàng năm = 422.240 / 40 = 10.556
* Nợ Tài khoản Doanh thu chưa thực hiện dài hạn (Deferred Revenue - Long Term): 10.556
* Có Tài khoản Doanh thu cho thuê đất (Revenue - Land Lease): 10.556
(Để ghi nhận doanh thu cho thuê đất của năm)
(Lưu ý: Kế toán có thể cần phân loại một phần Doanh thu chưa thực hiện dài hạn thành ngắn hạn vào đầu mỗi năm tài chính)
2. Ghi nhận Phí sử dụng cơ sở hạ tầng (CSHT) hàng năm:
* Khi nhận tiền phí CSHT hàng năm (Giả sử năm đầu tiên theo đơn giá 0.20 USD/m^2/năm và nhận vào đầu kỳ):
* Phí hàng năm = 0.20 \times 13.000 = 2.600
* Nợ Tài khoản Tiền (Cash/Bank): 2.600
* Có Tài khoản Doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn (Deferred Revenue - Current/Infrastructure Fees): 2.600
(Để ghi nhận tiền phí CSHT nhận trước cho năm)
* Ghi nhận doanh thu phí CSHT (Giả sử ghi nhận vào cuối năm):
* Nợ Tài khoản Doanh thu chưa thực hiện ngắn hạn (Deferred Revenue - Current/Infrastructure Fees): 2.600
* Có Tài khoản Doanh thu phí CSHT (Revenue - Infrastructure Fees): 2.600
(Để ghi nhận doanh thu phí CSHT đã được thực hiện trong năm)
(Lưu ý: Doanh thu này cũng có thể được ghi nhận định kỳ, ví dụ hàng tháng hoặc hàng quý, tùy thuộc vào chính sách kế toán của công ty. Nếu ghi nhận hàng tháng: 2.600 / 12 = 216.67)
Lưu ý quan trọng:
* Các bút toán trên chỉ là ví dụ dựa trên thông tin từ hợp đồng và các giả định. Kế toán thực tế cần xem xét chính xác ngày nhận tiền, tỷ giá hối đoái tại thời điểm giao dịch (nếu ghi nhận bằng VND ), chính sách kế toán cụ thể của công ty, và các điều chỉnh phí qua các phụ lục hợp đồng.
* Thuế GTGT chưa được bao gồm trong các bút toán này và cần được hạch toán riêng theo quy định.
* Tên tài khoản chính xác có thể thay đổi tùy thuộc vào hệ thống tài khoản kế toán mà công ty sử dụng.
Q: Việc ghi nhận thế này có khác gì với chuẩn mực kế toán doanh thu của việt nam hay không?
Có sự khác biệt giữa việc ghi nhận doanh thu theo IFRS 15 và Chuẩn mực Kế toán Việt Nam (VAS), cụ thể là VAS 14 - Doanh thu và Thu nhập khác và các hướng dẫn liên quan (như Thông tư 200/2014/TT-BTC). Tuy nhiên, đối với trường hợp cụ thể của hợp đồng thuê đất này, kết quả ghi nhận cuối cùng có thể khá tương đồng, dù cách tiếp cận và cơ sở lý luận có điểm khác nhau.
Dưới đây là những điểm khác biệt chính:
* Khung Lý Thuyết Tổng Quát:
* IFRS 15: Cung cấp một mô hình 5 bước duy nhất, áp dụng nhất quán cho tất cả các loại hợp đồng với khách hàng, tập trung vào việc xác định các nghĩa vụ thực hiện (performance obligations) riêng biệt và phân bổ giá giao dịch cho từng nghĩa vụ đó. Mô hình này giúp xử lý các hợp đồng phức tạp có nhiều yếu tố (hàng hóa, dịch vụ, quyền sử dụng...) một cách rõ ràng hơn.
* VAS 14: Không có mô hình 5 bước tổng quát như IFRS 15. VAS 14 đưa ra các điều kiện ghi nhận doanh thu riêng cho từng loại giao dịch (bán hàng, cung cấp dịch vụ, tiền lãi, bản quyền, cổ tức). Nguyên tắc ghi nhận của VAS 14 được cho là còn hạn chế và thiếu sót so với IFRS 15, đặc biệt với các giao dịch phức tạp.
* Đối với Khoản Tiền Thuê Đất Trả Trước Một Lần (40 năm):
* IFRS 15: Như đã phân tích, khoản tiền này được ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện và phân bổ đều (ghi nhận doanh thu) theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời hạn thuê 40 năm, vì nghĩa vụ cung cấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo thời gian.
* VAS: Theo hướng dẫn hiện hành (ví dụ Thông tư 200), đối với doanh thu nhận trước về cho thuê tài sản (như cho thuê hoạt động), tiền nhận trước của nhiều kỳ cũng được yêu cầu ghi nhận vào tài khoản "Doanh thu chưa thực hiện" (TK 3387) và phân bổ dần vào doanh thu của từng kỳ trong suốt thời hạn thuê.
* Kết luận: Đối với khoản này, kết quả ghi nhận doanh thu (phân bổ đều 40 năm) là tương tự nhau giữa IFRS 15 và VAS, mặc dù cơ sở lý luận chi tiết trong chuẩn mực có thể khác biệt.
* Đối với Phí Sử Dụng Cơ Sở Hạ Tầng (CSHT) Trả Hàng Năm:
* IFRS 15: Yêu cầu xác định đây là một nghĩa vụ thực hiện riêng biệt (cung cấp dịch vụ/quyền sử dụng CSHT) được thỏa mãn theo thời gian. Doanh thu được ghi nhận khi nghĩa vụ được thực hiện (thường là hàng năm, tương ứng với kỳ thu phí). IFRS 15 cũng có hướng dẫn chi tiết hơn về các yếu tố như thanh toán biến đổi (phí CSHT có thể thay đổi hàng năm theo hợp đồng và các phụ lục).
* VAS 14: Ghi nhận doanh thu cung cấp dịch vụ khi thỏa mãn các điều kiện như: doanh thu xác định tương đối chắc chắn, doanh nghiệp có khả năng thu được lợi ích kinh tế, xác định được phần công việc đã hoàn thành tại ngày lập báo cáo, chi phí phát sinh và chi phí hoàn thành có thể xác định được. Đối với dịch vụ thực hiện trong nhiều kỳ, việc ghi nhận thường dựa trên tỷ lệ hoàn thành hoặc theo phương pháp đường thẳng nếu dịch vụ được cung cấp đều đặn.
* Kết luận: Mặc dù kết quả cuối cùng (ghi nhận doanh thu phí CSHT hàng năm) có thể giống nhau trong trường hợp này, nhưng cách tiếp cận và cơ sở lý luận của IFRS 15 (thông qua mô hình 5 bước, xác định nghĩa vụ thực hiện) là khác biệt và chi tiết hơn so với các điều kiện chung của VAS 14. IFRS 15 cung cấp một khuôn khổ rõ ràng hơn để xử lý các điều khoản phức tạp có thể phát sinh.
Tóm lại: Mặc dù kết quả ghi nhận doanh thu cho hợp đồng thuê đất trả trước một lần khá tương đồng, IFRS 15 cung cấp một mô hình toàn diện, dựa trên nguyên tắc kiểm soát và nghĩa vụ thực hiện, khác biệt với cách tiếp cận dựa trên giao dịch và rủi ro/lợi ích của VAS 14. Sự khác biệt này trở nên rõ rệt hơn đối với các hợp đồng phức tạp hoặc có các yếu tố như giá biến đổi, quyền chọn cho khách hàng, v.v.
Q: Vậy là ifrs cũng không tính đến giá trị tương lai của tiền nhận trước trong trường hợp này đúng không
Có, IFRS 15 có tính đến giá trị thời gian của tiền trong trường hợp này thông qua khái niệm "yếu tố tài chính đáng kể" (significant financing component).
Giải thích cụ thể như sau:
* Xác định Yếu tố Tài chính Đáng kể: Khi thời điểm thanh toán của khách hàng và thời điểm doanh nghiệp chuyển giao hàng hóa/dịch vụ có sự chênh lệch đáng kể (như việc nhận một khoản tiền lớn trả trước cho 40 năm dịch vụ), IFRS 15 yêu cầu doanh nghiệp xem xét liệu hợp đồng có chứa đựng một yếu tố tài chính đáng kể hay không.
* Trong trường hợp Bên B trả trước toàn bộ hoặc phần lớn tiền thuê đất cho 40 năm, điều này về bản chất được xem như Bên B đang cấp một khoản tài chính (cho vay) cho Bên A. Bên A nhận được lợi ích từ việc sử dụng khoản tiền đó trong suốt 40 năm trước khi hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ cho thuê.
* Điều chỉnh Giá Giao dịch:
* Nếu hợp đồng chứa đựng một yếu tố tài chính đáng kể, doanh nghiệp phải điều chỉnh giá giao dịch đã hứa để phản ánh ảnh hưởng của giá trị thời gian của tiền.
* Trong trường hợp nhận tiền trước như thế này, giá giao dịch (và do đó là doanh thu) sẽ được điều chỉnh tăng lên so với số tiền danh nghĩa nhận được ban đầu. Phần chênh lệch tăng thêm này sẽ được ghi nhận là chi phí lãi vay (interest expense) cho Bên A trong suốt thời gian 40 năm, tách biệt với việc ghi nhận doanh thu cho thuê đất.
* Nói cách khác, số tiền 422.240 USD nhận trước không hoàn toàn được xem là doanh thu trả trước ban đầu. Một phần của nó được coi là khoản vay từ khách hàng. Doanh thu ban đầu ghi nhận vào "Doanh thu chưa thực hiện" sẽ là giá trị hiện tại của khoản tiền 422.240 USD đó tại thời điểm bắt đầu hợp đồng (tính bằng cách chiết khấu dòng tiền tương lai - mặc dù trong trường hợp trả trước thì phức tạp hơn, nhưng bản chất là loại bỏ ảnh hưởng tài chính). Sau đó, hàng năm, Bên A sẽ ghi nhận:
* Doanh thu cho thuê đất (phân bổ từ doanh thu chưa thực hiện đã điều chỉnh).
* Chi phí lãi vay (phản ánh lợi ích tài chính từ việc nhận tiền trước).
* Ngoại lệ (Không áp dụng ở đây): IFRS 15 cho phép một miễn trừ thực tế (practical expedient) là không cần điều chỉnh yếu tố tài chính nếu khoảng thời gian giữa thanh toán và chuyển giao hàng hóa/dịch vụ dự kiến là một năm hoặc ít hơn. Rõ ràng, trường hợp thuê 40 năm không thuộc ngoại lệ này.
Tóm lại: IFRS 15 không bỏ qua giá trị thời gian của tiền. Khi nhận một khoản tiền trả trước lớn cho một nghĩa vụ dài hạn, chuẩn mực yêu cầu tách biệt yếu tố doanh thu và yếu tố tài chính (lãi vay), phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Do đó, việc ghi nhận doanh thu sẽ phức tạp hơn một chút so với việc chỉ phân bổ đều số tiền nhận được ban đầu.
Q: Vậy hãy đưa bút toán đúng cho hợp đồng này
Để đưa ra bút toán "đúng" theo IFRS 15 có tính đến yếu tố tài chính đáng kể cho hợp đồng này, chúng ta cần thực hiện các bước tính toán phức tạp hơn và cần một thông tin quan trọng không có trong hợp đồng: lãi suất chiết khấu phù hợp (appropriate discount rate) tại thời điểm ký hợp đồng (năm 2007).
Lãi suất này phản ánh chi phí vay của Bên A (Bên cho thuê) hoặc lãi suất trong một giao dịch tài chính riêng biệt giữa Bên A và Bên B tại thời điểm đó. Vì không có lãi suất này, tôi không thể cung cấp các con số chính xác.
Tuy nhiên, tôi có thể trình bày nguyên tắc và cấu trúc của các bút toán bạn cần thực hiện theo IFRS 15 khi có yếu tố tài chính đáng kể từ việc nhận tiền trả trước:
Nguyên tắc:
* Khoản tiền nhận trước ($422.240 USD) không được xem hoàn toàn là doanh thu chưa thực hiện ban đầu. Nó bao gồm hai thành phần:
* Doanh thu chưa thực hiện (phần giá trị thực của việc cho thuê): Đây là Giá trị Hiện tại (Present Value - PV) của nghĩa vụ cung cấp quyền sử dụng đất trong 40 năm, được chiết khấu về thời điểm nhận tiền bằng lãi suất phù hợp (r). Giá trị PV này sẽ thấp hơn 422.240 USD.
* Nghĩa vụ tài chính (phần lãi vay tiềm ẩn): Là phần chênh lệch giữa số tiền nhận được (422.240 USD) và giá trị PV của doanh thu chưa thực hiện (422.240 - PV). Phần này phản ánh lợi ích Bên A nhận được từ việc sử dụng tiền của Bên B trong thời gian dài.
* Hàng năm, Bên A sẽ ghi nhận:
* Doanh thu từ việc cho thuê (phân bổ từ phần PV của doanh thu chưa thực hiện).
* Chi phí lãi vay (tính trên số dư của nghĩa vụ tài chính).
Cấu trúc Bút toán (Minh họa về mặt cấu trúc, không có số liệu chính xác):
Giả sử PV là Giá trị Hiện tại tính được của 422.240 USD với lãi suất 'r' trong 40 năm.
1. Tại thời điểm nhận tiền (422.240 USD):
* Nợ TK Tiền (Cash/Bank): 422.240
* Có TK Doanh thu chưa thực hiện dài hạn (Contract Liability / Deferred Revenue): PV (Phản ánh giá trị thực của nghĩa vụ cho thuê)
* Có TK Nghĩa vụ tài chính dài hạn (Liability - Financing Component): 422.240 - PV (Phản ánh phần lãi vay tiềm ẩn)
2. Cuối mỗi năm (trong suốt 40 năm):
* Ghi nhận Chi phí lãi vay:
* Tính lãi vay năm = Số dư đầu kỳ của TK Nghĩa vụ tài chính dài hạn * Lãi suất chiết khấu (r)
* Nợ TK Chi phí lãi vay (Interest Expense): (Số tiền lãi tính được)
* Có TK Nghĩa vụ tài chính dài hạn (Liability - Financing Component): (Số tiền lãi tính được) (Làm tăng số dư nghĩa vụ tài chính)
* Ghi nhận Doanh thu cho thuê đất:
* Doanh thu ghi nhận hàng năm = PV / 40 (Nếu áp dụng phương pháp đường thẳng cho phần doanh thu gốc)
* Nợ TK Doanh thu chưa thực hiện dài hạn (Contract Liability / Deferred Revenue): PV / 40
* Có TK Doanh thu cho thuê đất (Revenue - Land Lease): PV / 40
* Kết chuyển Nghĩa vụ tài chính vào Doanh thu chưa thực hiện (Một cách xử lý khác): Một số cách tiếp cận có thể kết chuyển dần phần nghĩa vụ tài chính (đã bao gồm lãi cộng dồn) vào Doanh thu chưa thực hiện trước khi phân bổ vào Doanh thu. Điều này làm cho việc tính toán phức tạp hơn. Cách tách biệt như trên thường dễ hiểu hơn.
3. Đối với Phí Sử dụng Cơ sở Hạ tầng (Trả hàng năm):
* Các bút toán ghi nhận phí này vẫn như đã trình bày trước đây (ghi nhận khi thu tiền và phân bổ vào doanh thu hàng năm), vì khoảng thời gian giữa thanh toán và thực hiện nghĩa vụ dưới 1 năm nên thường không cần xem xét yếu tố tài chính đáng kể cho khoản này.
Kết luận:
Để có bút toán chính xác tuyệt đối, bạn cần xác định được lãi suất chiết khấu phù hợp (r) tại thời điểm 2007 và thực hiện các tính toán giá trị hiện tại (PV) và phân bổ lãi vay theo phương pháp lãi suất hiệu lực. Cấu trúc bút toán trên cho thấy cách IFRS 15 yêu cầu tách biệt giữa doanh thu thực tế và chi phí lãi vay phát sinh từ việc nhận tiền trả trước đáng kể.
Q: Xác định luôn lãi suất chiết khấu phù hợp
Rất tiếc, tôi không thể xác định chính xác "lãi suất chiết khấu phù hợp" cho hợp đồng này. Lý do là vì:
* Thông tin không có sẵn: Lãi suất chiết khấu phù hợp theo IFRS 15 phải phản ánh các yếu tố cụ thể tại thời điểm ký kết hợp đồng (ngày 24 tháng 5 năm 2007), bao gồm:
* Lãi suất trong một giao dịch tài chính riêng biệt giữa Bên A (Công ty XD Hạ tầng KCN Cần Thơ) và Bên B (Công ty TNHH Chăn nuôi C.P. VN) tại thời điểm đó (nếu có).
* Hoặc, lãi suất vay riêng lẻ (incremental borrowing rate) của Bên A – tức là lãi suất mà Bên A sẽ phải trả để vay một khoản tương tự trong một khoảng thời gian tương tự, với tài sản thế chấp tương tự, tại thời điểm đó.
* Các yếu tố này phụ thuộc vào tình hình tài chính, tín nhiệm của các công ty và điều kiện thị trường tài chính cụ thể tại Cần Thơ/Việt Nam vào tháng 5 năm 2007.
* Thông tin nội bộ: Đây là những thông tin tài chính nội bộ, không được công bố công khai và không có trong nội dung hợp đồng được cung cấp. Tôi không có quyền truy cập vào dữ liệu tài chính lịch sử hoặc hồ sơ tín dụng của các công ty này.
Kết luận: Việc xác định lãi suất chiết khấu phù hợp đòi hỏi sự phân tích và xét đoán chuyên môn dựa trên dữ liệu tài chính và thị trường cụ thể tại thời điểm năm 2007, điều mà tôi không thể thực hiện được. Để áp dụng đúng IFRS 15, kế toán viên của Bên A cần phải xác định lãi suất này dựa trên hồ sơ và thông tin của công ty tại thời điểm đó.
Q: Vậy làm sao để tôi xác định mức lãi suất chiết khấu này, hãy đưa 1 ví dụ cụ thể, có công thức tính và nguồn số liệu cần thiết
Để xác định mức lãi suất chiết khấu phù hợp theo yêu cầu của IFRS 15 cho hợp đồng này (tại thời điểm tháng 5 năm 2007), Bên A (hoặc kế toán của Bên A) cần thực hiện các bước sau, dựa trên nguyên tắc của chuẩn mực:
Nguyên tắc lựa chọn lãi suất:
IFRS 15 yêu cầu sử dụng lãi suất chiết khấu phản ánh các yếu tố sau tại thời điểm bắt đầu hợp đồng:
* Lãi suất trong một giao dịch tài chính riêng biệt giữa Bên A và Bên B (nếu có thể xác định được).
* Hoặc, nếu không xác định được lãi suất trên, thì sử dụng lãi suất vay riêng lẻ (Incremental Borrowing Rate - IBR) của Bên A (bên nhận tài trợ - tức là bên nhận tiền trước).
Cách xác định:
* Ưu tiên 1: Lãi suất trong giao dịch tài chính riêng biệt:
* Cách làm: Xem xét liệu có bằng chứng nào về lãi suất mà Bên B sẽ tính cho Bên A nếu Bên A vay một khoản tiền tương đương ($422.240 USD) trong thời gian 40 năm hay không. Hoặc lãi suất mà Bên A sẽ tính cho Bên B nếu Bên B trả tiền dần trong 40 năm thay vì trả trước.
* Nguồn số liệu: Thỏa thuận tài chính riêng (nếu có), trao đổi giữa hai bên, phân tích tín dụng của Bên A bởi Bên B (nếu có).
* Thực tế: Lãi suất này thường khó xác định một cách trực tiếp và đáng tin cậy.
* Ưu tiên 2: Lãi suất vay riêng lẻ (IBR) của Bên A:
* Định nghĩa: Là lãi suất mà Bên A sẽ phải trả để vay một khoản tiền ($422.240 USD) trong một khoảng thời gian tương tự (40 năm), với một tài sản đảm bảo tương tự (nếu có, ví dụ quyền sử dụng đất hoặc dựa trên tín chấp chung của công ty), trong một môi trường kinh tế tương tự (Việt Nam, năm 2007).
* Cách xác định (Các bước ước tính):
* Tìm lãi suất tham chiếu: Thu thập thông tin về các lãi suất cơ bản trên thị trường Việt Nam vào khoảng tháng 5 năm 2007 cho các khoản vay dài hạn (ví dụ: lãi suất trái phiếu chính phủ dài hạn, lãi suất cho vay cơ bản của ngân hàng nhà nước, lãi suất cho vay doanh nghiệp ưu đãi...).
* Điều chỉnh theo đặc điểm của Bên A:
* Rủi ro tín dụng: Đánh giá mức độ tín nhiệm của Công ty XD Hạ tầng KCN Cần Thơ vào năm 2007. Mức tín nhiệm càng thấp thì lãi suất vay thực tế sẽ càng cao hơn lãi suất tham chiếu (cộng thêm một phần bù rủi ro - credit spread).
* Kỳ hạn: Điều chỉnh cho yếu tố kỳ hạn rất dài (40 năm). Lãi suất cho kỳ hạn 40 năm sẽ khác với các kỳ hạn ngắn hơn.
* Tài sản đảm bảo: Xem xét khoản vay này có được đảm bảo bằng tài sản cụ thể không (ví dụ quyền sử dụng đất). Khoản vay có đảm bảo thường có lãi suất thấp hơn.
* Số tiền vay: Mức lãi suất cũng có thể bị ảnh hưởng bởi quy mô khoản vay.
* Tham khảo bằng chứng cụ thể:
* Tìm kiếm các hợp đồng vay vốn khác mà Bên A đã ký vào khoảng thời gian 2007 (nếu có) để xem lãi suất thực tế.
* Tham khảo báo giá lãi suất từ các ngân hàng cho một khoản vay giả định tương tự vào thời điểm đó (nếu có thể thu thập được thông tin lịch sử).
* Phân tích lãi suất của các trái phiếu doanh nghiệp (nếu có) của các công ty cùng ngành, cùng quy mô, cùng xếp hạng tín nhiệm (nếu có) tại Việt Nam năm 2007.
* Nguồn số liệu cần thiết:
* Dữ liệu lãi suất thị trường lịch sử (Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại, thị trường trái phiếu) tại Việt Nam năm 2007.
* Hồ sơ tài chính, hợp đồng tín dụng, thông tin tín nhiệm lịch sử của Bên A (Công ty XD Hạ tầng KCN Cần Thơ) năm 2007.
* Thông tin về các giao dịch tài chính tương tự (vay dài hạn, cho thuê tài chính hạ tầng KCN) tại Việt Nam năm 2007 (nếu có).
Ví dụ minh họa (Hoàn toàn giả định):
* Giả sử sau khi thu thập và phân tích các dữ liệu năm 2007, kế toán Bên A xác định:
* Lãi suất trái phiếu chính phủ Việt Nam kỳ hạn dài nhất lúc đó là 8%/năm.
* Do đặc điểm tín dụng và kỳ hạn rất dài, phần bù rủi ro tín dụng (credit spread) của Bên A cho khoản vay 40 năm, có đảm bảo được ước tính là 4%/năm.
* Lãi suất chiết khấu phù hợp (IBR ước tính): 8% + 4% = 12%/năm.
* Sử dụng lãi suất: Mức lãi suất 12% này sẽ được dùng để:
* Chiết khấu dòng tiền (trong trường hợp này là tính giá trị hiện tại của nghĩa vụ) để tách phần doanh thu gốc (PV) ra khỏi tổng số tiền 422.240 USD nhận trước.
* Tính chi phí lãi vay hàng năm trên số dư nghĩa vụ tài chính chưa kết chuyển.
Công thức tính toán liên quan (Sau khi đã có lãi suất 'r'):
* Việc tính PV của nghĩa vụ cung cấp dịch vụ trong 40 năm từ một khoản trả trước là phức tạp, nhưng về bản chất là để xác định giá trị tương đương tại thời điểm bắt đầu nếu không có yếu tố tài chính.
* Tính lãi hàng năm: Lãi = Số dư đầu kỳ của phần nghĩa vụ tài chính * r (12% trong ví dụ)
Lưu ý quan trọng:
* Việc xác định lãi suất này đòi hỏi xét đoán chuyên môn đáng kể.
* Toàn bộ quá trình phân tích, các nguồn dữ liệu sử dụng và cơ sở đưa ra mức lãi suất cuối cùng cần được lưu trữ hồ sơ đầy đủ để phục vụ cho mục đích kiểm toán.
Do đó, bạn cần tổng hợp các nguồn thông tin lịch sử liên quan đến Bên A và thị trường tại năm 2007 để đưa ra ước tính hợp lý nhất cho mức lãi suất này.
Q: OK, nhưng tôi vẫn băn khoăn, ở trên thì bạn nói không có khác biệt về việc ghi nhận số tiền doanh thu chưa thực hiện và doanh thu phân bổ hàng năm giữa ifrs và vas nhưng khi tôi đề cập tới giá trị tương lai của tiền tệ bạn lại trả lời khác đi. Vậy tôi phải làm thế nào cho đúng
Xin lỗi vì sự thiếu rõ ràng trước đó. Bạn hoàn toàn có lý khi băn khoăn. Hãy để tôi làm rõ lại điểm này:
* So sánh Ban đầu (Kết quả Gần tương tự): Khi tôi nói việc ghi nhận doanh thu chưa thực hiện và phân bổ hàng năm "không có khác biệt" hoặc "kết quả tương tự" giữa IFRS và VAS, ý tôi là kết quả cuối cùng về mặt cơ chế phân bổ cơ bản cho khoản trả trước tiền thuê hoạt động dài hạn. Cả hai hệ thống chuẩn mực nhìn chung đều yêu cầu không ghi nhận toàn bộ số tiền 422.240 USD vào doanh thu ngay lập tức, mà phải phân bổ đều theo đường thẳng trong suốt thời gian thuê (40 năm). Dưới góc độ VAS, việc ghi nhận vào TK 3387 (Doanh thu chưa thực hiện) và phân bổ đều hàng năm là cách xử lý phổ biến và thường được chấp nhận cho các khoản trả trước tiền thuê hoạt động.
* Điểm Khác biệt của IFRS 15 (Yếu tố Tài chính Đáng kể): Tuy nhiên, IFRS 15 có một yêu cầu cụ thể và bắt buộc mà VAS 14 không nêu rõ: đó là phải xem xét "yếu tố tài chính đáng kể" khi có sự khác biệt lớn giữa thời điểm thanh toán và thời điểm thực hiện nghĩa vụ (như trường hợp trả trước 40 năm này).
* Yêu cầu này xuất phát từ nguyên tắc của IFRS 15 là phải phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch. Việc nhận một khoản tiền lớn trả trước trong thời gian rất dài không chỉ đơn thuần là nhận doanh thu chưa thực hiện, mà còn bao hàm cả yếu tố doanh nghiệp (Bên A) được Bên B tài trợ vốn.
* Do đó, IFRS 15 yêu cầu điều chỉnh giá trị giao dịch ban đầu để loại bỏ ảnh hưởng của yếu tố tài chính này. Điều này dẫn đến việc:
* Số tiền ghi nhận ban đầu vào Doanh thu chưa thực hiện (theo IFRS 15) sẽ thấp hơn 422.240 USD (là giá trị hiện tại - PV).
* Phần chênh lệch sẽ được xử lý như một khoản vay và Bên A phải ghi nhận Chi phí lãi vay hàng năm.
* Doanh thu ghi nhận hàng năm cũng sẽ dựa trên giá trị PV đã điều chỉnh (ví dụ: PV/40 mỗi năm).
Vậy bạn phải làm thế nào cho đúng?
Câu trả lời phụ thuộc hoàn toàn vào việc công ty của bạn đang áp dụng hệ thống chuẩn mực kế toán nào:
* Nếu áp dụng IFRS: Bạn bắt buộc phải thực hiện điều chỉnh cho yếu tố tài chính đáng kể. Bạn cần:
* Xác định lãi suất chiết khấu phù hợp tại thời điểm 2007.
* Tính toán giá trị hiện tại (PV) của nghĩa vụ cho thuê đất.
* Ghi nhận ban đầu: Nợ Tiền, Có Doanh thu chưa thực hiện (bằng PV), Có Nghĩa vụ tài chính (phần chênh lệch).
* Hàng năm: Ghi nhận doanh thu (phân bổ từ PV) VÀ ghi nhận chi phí lãi vay (tính trên nghĩa vụ tài chính).
* Nếu áp dụng VAS:
* Cách xử lý phổ biến và thường được chấp nhận là ghi nhận toàn bộ 422.240 USD vào TK 3387 - Doanh thu chưa thực hiện và phân bổ đều theo đường thẳng trong 40 năm vào doanh thu hàng năm.
* Tuy nhiên, nguyên tắc "tôn trọng bản chất hơn hình thức" của VAS cũng cần được xem xét. Với một khoản tiền trả trước rất lớn và thời gian rất dài, kế toán cần cân nhắc liệu việc chỉ phân bổ đều số tiền danh nghĩa có phản ánh đúng bản chất giao dịch hay không. Mặc dù VAS không có hướng dẫn cụ thể về "yếu tố tài chính đáng kể" như IFRS 15, việc tham khảo cách xử lý của IFRS có thể là một thông lệ tốt để đảm bảo tính hợp lý của báo cáo tài chính, nhưng không bắt buộc như khi áp dụng IFRS.
Tóm lại: Sự khác biệt nằm ở yêu cầu bắt buộc và cụ thể của IFRS 15 về việc điều chỉnh giá trị thời gian của tiền khi có yếu tố tài chính đáng kể, điều mà VAS không quy định rõ ràng như vậy. "Đúng" theo IFRS là phải điều chỉnh. "Đúng" theo VAS thường là phân bổ đều số tiền danh nghĩa, nhưng cần cân nhắc bản chất giao dịch.